Nuovo piano regolatore Torino 2026: più edifici strategici, più verde per i quartieri

Torino, 05/01/2026.

Più volumetrie dove ha senso costruire, più verde e servizi dove la città chiede di fermarsi. Si regge su questo scambio il nuovo Piano regolatore di Torino, pensato per riattivare la “città delle gru”, rilanciare i quartieri più fragili e archiviare la stagione dei capannoni dismessi. Si potrà edificare di più solo a condizione di restituire metri quadrati e valore alla collettività.

Negli ultimi decenni le numerose varianti hanno progressivamente sfilacciato la visione originaria del Prg Cagnardi‐Gregotti, vecchio di trent’anni, rendendo al tempo stesso più opaco e complicato l’impianto regolatorio. Per Palazzo Civico, una riforma strutturale delle regole urbanistiche è ormai inevitabile, anche per ricostruire una strategia chiara di sviluppo della città.

Come si legge dal Corriere della Sera, nelle intenzioni dell’amministrazione comunale, la creazione di nuovo valore immobiliare dovrà passare da due leve: norme più leggibili per operatori e cittadini e un “sacrificio” esplicito richiesto agli sviluppatori. In alcune zone saranno concessi indici di edificabilità molto elevati, fino a superare del 45% la media italiana. In cambio, chi costruisce dovrà riversare una parte del guadagno aggiuntivo sul pubblico, sotto forma di aree naturalistiche, nuovi giardini, scuole, impianti sportivi o altri servizi di interesse collettivo.

Per definire il perimetro di ciò che sarà possibile costruire a Torino nei prossimi anni, il Comune è partito da un confronto con altre grandi città italiane: Bologna, Bergamo e Milano. Gli esperti dell’Università Iuav di Venezia, incaricati da Infrato, hanno analizzato diversi piani regolatori per capire come vengono distinte le aree edificabili da quelle da preservare e quali indici di edificabilità sono applicati altrove.

A Bologna, ad esempio, il Piano regolatore in via di approvazione prevede cinque classi di suolo, con un indice perequativo di base che varia dallo 0,02 per le aree naturali fino allo 0,27 per i tessuti urbani ad alta densità. Il grado di urbanizzazione, la trasformabilità e il valore fondiario dei lotti incidono anche sul tetto massimo di capacità edificatoria, che nella città felsinea può arrivare a 0,40 metri quadrati per metro quadrato di suolo. Non è un automatico sinonimo di palazzi più alti, ma indica la quantità di costruito consentita su una data superficie.

A Bergamo lo schema è più compatto: vengono considerate tre principali classi di suolo trasformabile, con indici perequativi fissi. L’indice di base è pari a 0,30, ma nei lotti ritenuti più strategici dall’amministrazione può salire fino a 0,80. Milano adotta un modello ancora più lineare: un indice di edificabilità territoriale unico, che da 0,35 può raggiungere 1,0 «nei contesti caratterizzati da elevata accessibilità», come le aree servite dalla metropolitana.

Partendo da questa “radiografia” delle altre città, Torino sceglie una strada intermedia. Aumenta il numero delle classi di suolo, portandole a otto, e assegna a ciascuna una diversa possibilità edificatoria. Nelle aree “ecosistemiche ambientali” e in quelle che il Comune intende destinare prioritariamente ai servizi pubblici, gli indici restano molto contenuti, in un intervallo tra 0,02 e una media di 0,30. La filosofia è chiara: grazie al meccanismo di trasferimento dei diritti edificatori, il privato sarà incentivato ad acquistare questi lotti, “svuotarli” della capacità edificatoria e poi cederli alla collettività come spazi da destinare a verde e servizi.

Al contrario, i diritti di costruire verranno concentrati nelle zone a maggiore trasformazione urbana, dove gli indici massimi saranno nettamente più alti, a patto però di condividere il valore generato. Nelle aree «ad elevati livelli di accessibilità», ad esempio in prossimità della futura metropolitana torinese, l’indice perequativo di partenza pari a 0,30 potrà essere moltiplicato fino a raggiungere una quota record di 1,70. Si tratta, precisano i ricercatori Iuav, di una prima indicazione preliminare, che andrà verificata con successive simulazioni urbanistiche ed economiche.

Al di là dei numeri, il messaggio agli investitori è esplicito: vicino alle linee della futura metro e nelle zone meglio servite dal trasporto pubblico si potrà costruire molto di più rispetto al passato. In cambio, però, sarà necessario restituire alla città le aree che nel vecchio piano risultavano edificabili e che d’ora in avanti verranno sottratte alla possibilità di essere consumate da nuove colate di cemento. Un patto che prova a tenere insieme sviluppo immobiliare, rigenerazione dei quartieri e tutela degli spazi verdi a Torino.

Di Giulia De Sanctis