Ristrutturare casa: quali sono i documenti necessari per effettuare i lavori

Magazine, 20/12/2022.

Quando si decide di ristrutturare casa, occorre anzitutto completare gli adempimenti burocratici, necessari affinché i lavori possano essere eseguiti in conformità con le normative vigenti. Nello specifico, a seconda della tipologia di intervento da eseguire, il proprietario dell’immobile è chiamato a produrre una specifica documentazione (i cosiddetti “titoli edilizi”), da presentare al comune in cui si trova l’immobile da ristrutturare. Di seguito, vediamo tutto quello che c’è da sapere circa i documenti occorrenti per avviare la realizzazione delle opere edilizie e scongiurare possibili sanzioni.

CILA

La ‘CILA’ è la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata; è il documento da presentare per ottenere l’autorizzazione per interventi di manutenzione straordinaria che non interessano parti strutturali dell’immobile né modificano la volumetria, la destinazione d’uso originale, la sagoma o il profilo dell’edificio. Rientrano, invece, tra le opere da autorizzare mediante la presentazione della CILA, gli interventi che determinano frazionamento o accorpamento di spazi interni o unità abitative, a patto che ciò non determini variazioni in termini di volumetria complessiva. Anche per i restauri conservativi - che non riguardano elementi strutturali - è sufficiente la CILA per avviare i lavori.

Permesso a costruire

Come si può intuire già dalla denominazione, il Permesso a costruire è necessario per le opere di nuova costruzione (anche quelle interrate), tra cui vi sono quelle di “urbanizzazione primaria e secondaria” (strade, parcheggi, aree mercato, scuole, chiese, centri sociali, impianti sportivi), qualora non siano appannaggio dell'amministrazione comunale. Il permesso a costruire serve anche per i prefabbricati nonché per la realizzazione di interventi di ristrutturazione urbanistica.

SCIA

È l’acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, il titolo edilizio che bisogna presentare quando la ristrutturazione edilizia implica interventi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali (restauro e risanamento). La SCIA serve anche a comunicare le variazioni in corso d’opera rispetto agli interventi previsti dal Permesso a Costruire, ma non consente di modificare le volumetrie, la sagoma o il profilo del fabbricato. In concreto, la SCIA è il documento necessario per aprire una porta o una finestra non previste nel progetto originario, oppure aggiungere una rampa di scale interne.

La presentazione dei documenti

I titoli edilizi vengono redatti e compilati da un tecnico qualificato, ossia un geometra, un architetto o un ingegnere. Spetta poi, come detto, al proprietario dell’immobile consegnare i documenti al comune, con alcuni distinguo: la CILA può essere consegnata direttamente in Municipio, allo sportello competente, oppure inviata tramite posta elettronica certificata; lo stesso dicasi per la SCIA: se, dopo 30 giorni, il Comune non rigetta la richiesta, i lavori possono cominciare (o proseguire, se il cantiere è stato già installato). Per quanto riguarda il Permesso a Costruire, invece, occorre presentare un’apposita richiesta, allegando l’atto notarile di proprietà. A differenza degli altri titoli, in tal caso è necessario attendere la concessione del permesso prima di avviare i lavori.

Visura al Catasto

Prima di progettare un intervento di ristrutturazione, specie se di grossa portata, è consigliabile effettuare una visura catastale. Il documento può essere richiesto all’Agenzia delle Entrate oppure ad un portale specializzato nel rilascio di visure online come Ivisura.it. La procedura di visura consente di consultare i dati catastali di un fabbricato, inclusa la planimetria, ovvero il disegno tecnico in scala che raffigura l’immobile, riportando anche la suddivisione interna degli ambienti.

La visura catastale, assieme a quella ipotecaria, non rientra tra i titoli edilizi e non è obbligatoria; al contempo, rappresenta un’ottima risorsa per verificare la congruenza tra lo stato effettivo e quello giuridico amministrativo dell’immobile prima dell’avvio degli interventi di ristrutturazione. Le eventuali difformità messe in luce dalla consultazione dei dati catastali vanno rettificate preventivamente, per far sì che i successivi interventi siano eseguiti a norma delle leggi vigenti.